Четверг, 02 апреля, 19:02
Публикации / Экономика региона
07.07.10 09:10 / Экономика региона   Просмотров: 4995   Автор:
рейтинг: 3.55   версия для печати послать другу
Мечтаете о собственном жилье? ?щете квартиру для поступившего в вуз студента? Хотите расширить свою жилплощадь? Объективную информацию о тенденциях на рынке недвижимости вы наверняка будете искать в СМ? или обратитесь в агентство недвижимости, ведь большинство из нас привыкло доверять специалистам, а мнение риелторов в данном вопросе считается авторитетным.

Но можно ли полностью доверять информации, полученной от представителей агентств недвижимости? О том, чего вам никогда не расскажут риелторы, наша сегодняшняя публикация.


Хороший риелтор – правдивый риелтор

Давайте посмотрим, как СМ? удовлетворяют спрос на информацию. Поставьте себя на место журналиста: где найти информацию для публикации на эту тему? Долго «копать» самому невыгодно – гонорары в изданиях не позволяют заниматься неделями одной публикацией. Провести обобщенный анализ, сидя в офисе, также невозможно: в Украине большая часть информации недоступна либо искажена. Поэтому большинство журналистов идет, казалось бы, самым простым путем – обращается к специалистам.

Логика на первый взгляд железная: риелторы обслуживают аренду, а также покупателей и продавцов недвижимости. То есть владеют реальной информацией на рынке. Последние примеры публикаций в СМ?: «Жилье в Луганске – реальная ситуация», «Восточный вариант», копия статьи помещена на сайте одного из передовых информагентств области. В статье, в частности, утверждается: «В 2010 году цены на жилье в Луганске в среднем выросли на 5%. Эксперты называют такой незначительный подъем выравниванием рынка недвижимости после выборов главы государства».

Правильно ли поступают журналисты, обращаясь при подготовке публикаций к представителям агентств недвижимости, и можно ли доверять информации, полученной от них?

Для начала расскажу об одном расследовании, которое проводится в США в отношении риелторов. Еще в 2006 году в американской прессе был опубликован доклад Федерации потребителей Америки (ФПА). В нем говорилось, что представители индустрии недвижимости действуют как члены картеля, замораживая конкуренцию, вызывая рост цен и снижение качества обслуживания потребителей.

Негосударственные организации добиваются ответов на следующие вопросы:

Почему американские брокеры получают четкий процент от заключенной сделки, размер которого не зависит от опыта и квалификации сотрудника, а также от качества предоставляемых им услуг, зато непосредственно связан с размером сделки? ?ными словами, неужели услуги неопытного новичка, «толкнувшего» с первой попытки недвижимость стоимостью 800 тыс. долларов, представляют для клиентов в четыре раза большую ценность, чем труд его гораздо более квалифицированного коллеги, добросовестно реализующего жилье стоимостью 200 тыс. долларов?

Как можно расценить широкое распространение практики, при которой один и тот же брокер выступает как со стороны покупателя, так и со стороны продавца? Ведь не секрет, что в этом случае риелтор больше заинтересован в том, чтобы сделка состоялась (а он сам получил гонорар), чем в отстаивании интересов своего клиента (хорошо бы еще разобраться, какого именно).

Как, с точки зрения свободной конкуренции, можно оправдать еще одно следствие практики «двойного корыта» (описанной выше), в результате которой каждый брокер заинтересован в использовании только своей собственной (или своего агентства) базы данных, что существенно ограничивает возможность свободного выбора?

Каким образом высчитывается себестоимость труда риелтора? Неужели труд, вложенный в продажу/покупку дома стоимостью 400 тыс. долларов, за которую брокер получает комиссионные в размере 24 тыс. долларов и которых хватает на покупку приличного автомобиля, соизмерим с затратами, необходимыми для производства этого автомобиля?


«Почему вы все время врете?»

Ничего не напоминают вышеописанные проблемы в США? Очень даже напоминают недобросовестную практику наших «родимых» риелторов. Автор недавно помогал родственникам найти добротный дом в пределах 40 тыс. долларов в Луганске, пересмотрел много вариантов и ознакомился с «повадками» риелторской братии.

В частности:

Находить самостоятельных продавцов и навязывать им свои услуги, обещая дороже продать и тем самым отбивая реальных покупателей. Цена же продолжает падать: я общался с продавцами, которые по совету риелторов не продали в начале 2009-го дом за 60 тыс. долларов, прося 100 тысяч. Теперь рады бы и за 45 тысяч продать – так покупатели не готовы заплатить за него сейчас столько.

Давать липовые объявления о продаже, особенно срочной: обзвонив несколько десятков объявлений о продаже «от хозяина», покупатель разуверится в возможности купить недвижимость без посредников и соглашается на услуги риелторов.

Постоянно и нагло врать.

Но самое главное «заклинание-мантра» риелторов – «недвижимость в Луганске будет дорожать». Вариации различные: от сезонного осеннего роста (новым студентам покупают жилье и определяются перед зимой те, кто раньше не купил) до рассуждений об окончании кризиса или отсутствии строительства. Спорить с ними практически бесполезно – такова их работа. Если цена значительно снижается, ни один человек в здравом уме покупать жилье не будет – перебейся год-два в арендованном жилье, потратив 1-4 тыс. долларов на аренду и сэкономь 10-15 тыс. долларов при покупке за счет падения цен. Это понимают риелторы, ведь им тоже кушать хочется – поэтому и врут о росте цен (ну хотя бы незначительном, в 5-10%), лишь бы стимулировать покупку недвижимости (мол, нет смысла выжидать).

Для того чтобы донести ту часть информации, которая скрывается риелторами и соответственно не доходит до читателей после публикаций, подготовленных с помощью работников агентств недвижимости, мы предлагаем обратить внимание на следующее.


Себестоимость строительства


Основная мысль риелторов: не может стоить жилье дешевле себестоимости строительства – иначе новое не будут строить и старое вырастет в цене. При этом, правда, никто не думает о стремительном уменьшении населения (вымирании стариков и эмиграции молодежи на заработки за границу), вследствие чего освобождается много старых квартир. Приведу «откровение» руководителя одной крупной строительной компании о себестоимости строительства в Одессе: «1000 долл./м2 «первички» = 200 долларов (взятки чиновникам) + 200 долларов (подвод коммуникаций) + 200 долларов (жилье, бесплатно переданное городской власти) + 200 долларов (цена вложенных в строительство денег с учетом потраченных средств) + 200 долларов (реальная стоимость строительства)». Получается, не новое жилье в Луганске никак не может стоить дороже 400 долларов США за квадратный метр в центре города. Ведь «жилье, бесплатно переданное городской власти» правительство Тимошенко отменило, подвод коммуникаций у нас немного дешевле обойдется, взятки и реальная стоимость строительства также ниже.


Кредитование ипотеки

Пока не будет реальных экономических реформ, никто инвестировать в находящуюся в преддефолтном состоянии страну не будет. То, что «вкачали» на протяжении 2005-2008 гг. в ипотеку и потребительское кредитование, Украина будет возвращать, как минимум, 5-7 лет. До этих пор массовое кредитование возможно лишь по индикативным (неразогретым, нормальным) ценам (то есть 1 кв.м жилья – не более одной средней месячной заработной платы населения в регионе, то есть чуть более 200 долларов) или же с высоким первым взносом (не менее 50%, дабы иметь защиту от падения в два раза цены на недвижимость, что уже имело место в 2008-2009 гг.). Так что сказки риелторов о том, что возобновится кредитование и цены вновь поползут «в космос», предлагайте рассказывать детям и ни в коем случае не учитывайте при принятии решений о покупке/продаже жилья. Крупнейшие финансово-промышленные группы не могут взять кредит, а вы реально считаете, что кто-то прокредитует «белого воротничка», желающего купить «хрущевку»?


Курс доллара и евро

Ни для кого не будет открытием, что наша страна – импортный наркоман, и львиная доля товаров с ростом курса доллара подорожала чуть ли не вдвое. Причем это касается не только автомобилей и модных ноутбуков, но даже картошки, спичек и туалетной бумаги. А будет ли человек, живущий на зарплату и не имеющий доступа к кредитам, задумываться о покупке квартиры? Его-то заработок никто по новому курсу не пересчитывал. Плюс недавно снизилась покупательская способность «заначек» – много граждан держало сбережения в евро, поверив в недавние (2007-2008 гг.) «сказки» об обвале доллара, обслуживающего крупнейшую экономику мира (США) и большинство международных расчетов. Буквально в мае владельцы евро уже имели на 20% меньше покупательской способности в долларе, который используется при продаже недвижимости. Некоторые покупатели, внесшие задаток, исходя из старого курса евро, пролетели и теперь не имеют части суммы для осуществления покупки (а где быстро занять еще недостающие 5-10 тыс. долларов?). Не возобновится и кредитование в валюте, а ставки в гривне будут просто «отсекательными» – не будет же заемщик на процентах переплачивать стоимость квартиры за 3-4 года?


Залоговые квартиры

Пока их массового «выброса» на рынок не наблюдается. Но как долго банки смогут «тянуть резину»? Рано или поздно коррумпированный менеджмент банков насытится продажами «междусобойчиком» и оставшиеся банковские залоги будут выставлены на открытую продажу. А таких квартир и домов на самом деле очень много – и ждать годами покупателя банки тоже не могут (это не их профильная деятельность, и возвращать привлеченные для кредитования за границей средства тоже нужно).


Сбережения

Многие надеются на то, что непроданное жилье будет приобретено за сбережения в случае ухудшения ситуации в банках и оттока депозитов. Это мнение ошибочно, и эксперты объясняют почему: на каждого украинца сегодня приходится в среднем 1000 долларов сбережений и 2700 долларов долгов. А долги – это квартиры, машины, бытовая техника и прочее. То есть товаров в стране явно больше, чем активов. Как вы считаете, товары должны дорожать? Полагаем, вы понимаете очевидность ответа.

Хороший, кстати, пример рынка, осознавшего пагубность вечного роста цен, – рынок автомобилей. Пока потенциальные покупатели недвижимости, имеющие на руках реально заработанные 10-30-50 тысяч долларов (поймите же вы, наконец, что это огромные деньги в нищей стране!), ожидают риелторской адекватности, торговцы движимостью – машинами, мотоциклами и пр. снижают цены и переманивают их к себе. ? не просто переманивают, а переманивают с наличностью! ? чем больше рынок недвижимости будет сопротивляться очевидному, тем ниже в результате ему придется упасть, ведь свободной наличности, достаточной для покупки квартиры по адекватной цене, становится все меньше и меньше с каждым днем…

? не надо тешить себя иллюзией, что деньги «под матрасами» украинцев не заканчиваются. Как раз наоборот, о чем свидетельствуют многочисленные статистические данные и социологические исследования. Даже больше – дошло до того, что свои «стратегические» сбережения граждане начинают попросту проедать.


Но ведь есть продажи!

Не исключено, что риелтор будет рассказывать о других сделках – ежегодно происходит несколько сотен сделок. ? тут вас придется огорчить. Эти сделки, в львиной доле случаев – банальные обмены. Что это значит? Это значит, что на рынке недвижимости квартиры покупают не деньги, а другие квартиры, к которым приложена небольшая сумма. Автор данной публикации слышал рассказ одного риелтора, что у него цепочка из 15 домов и квартир выстроилась – как продаст первый в цепочке, так потом с небольшими доплатами будет по очереди еще 14 сделок.

Другой пример из недавней практики: предлагали продавцу дома в Луганске (между «Буревестником» и кварталом Гаевого) снизить цену с 38 тыс. до 34 тыс. долларов – отказалась. Сказала, что есть другие покупатели и ей разъезжаться с мужем нужно, поэтому нельзя уступать. А когда «покупатели» принесли задаток и предложили не торопиться, так как им нужно продать квартиру бабушки в Воронеже, сразу поняла разницу между «обменом» и покупателем с наличными в руках и стала названивать: да только к тому времени вариант лучше и дешевле был найден. Теперь продавец будет ждать, когда квартиру где-то продадут. ?ли не продадут, или цены снизятся «там», и придется уступать либо новых покупателей искать…


Отложенный спрос

А что в нем толку, если денег нет? Вот у автора есть отложенный спрос на полет в космос (8 млн. долларов подготовка в Звездном городке + 20 млн. сам полет на «Союзе»). Только стоит ли «Росавиакосмосу» учитывать мой отложенный спрос и завышать цену своим клиентам? Когда у меня появятся средства удовлетворить «отложенный спрос»? Пора понять простую вещь: чье-то желание иметь недвижимость очень слабо влияет на цены. Реальное влияние оказывает платежеспособный спрос (то есть готовность заплатить определенную сумму при наличии средств) или кредитование. Во всех странах мира есть люди, у которых нет жилья или они хотят его улучшить. Но нет ни одной страны мира, где цены постоянно бы росли из-за этого «отложенного спроса». Они то растут (когда есть свободные кредиты), то резко снижаются (когда кредиты недоступны).


Богдан Бондаренко

Читайте также:



Комментарии:
Уважаемые посетители сайта! На протяжении длительного времени форум «Недели» был самой демократичной и открытой для дискуссий площадкой в нашем регионе. Но сегодня, когда социальное и политическое напряжение в обществе растет, а слово перестало быть просто словом, и становится пусковым механизмом для эскалации напряженности, мы вынуждены временно закрыть возможность комментирования.

Редакция «Недели» несет ответственность за весь контент сайта, и мы не хотим, чтобы неосторожные слова, сказанные на нём, стали причиной реальных конфликтов.

При этом сегодня нам как никогда важно ваше мнение обо всем происходящем. Мы предлагаем перенести споры, дискуссии, мнения в социальные сети - в наши группы ВКонтакте, Фейсбук, Одноклассники, Твиттер, где также доступны все наши новости.

Верим в скорое разрешение конфликта и желаем вам мира.



Видео
Украинский Щедрик идет по миру
     Новости









     Блоги
25 сентября 2014 года алчевский троллейбус встретил своё 60-летие. Официальных торжеств по этому по...
Патриотическое искуcство требует внимания. ...
Бойцы с полосатыми ленточками сделали то, что никогда бы не смогли даже самые лютые бандеровцы – фак...
О том , откуда берутся коллективных мифы и как работает считаное сознание ...
Немного пятничных котиков...
Удержаться не могу. Просто достали. Я ни на что не претендую. Выводы думаю, каждый сделает сам. ...
     Последние объявления
Новости от KINOafisha.ua
Загрузка...
Загрузка...
Курсы валют
Loading...